🏢상가임대차, 계약 갱신과 증액 거절하는 방법

 

 

안녕하세요. 법률사무소 번화의

박세선 변호사입니다.

오늘은 부동산임대차계약과 관련한 분쟁 중 특히 상가임대차계약상 임차인의 입장에서 임대인이 과도한 임대료 증액을 요구하거나, 재개발을 이유로 임대차계약의 갱신을 거절하는 경우 어떻게 대처해야 하는지 실제 수행한 사례를 토대로 설명을 드리려고 합니다.

 

임대인이 너무나도 과도한 임대료 증액을 요구하거나
재개발을 이유로 임대차계약의 갱신을 거절하는데 어떻게 해야할까요?

 

 

 

 

- 상가임대차보호법적용 여부 확인하기

 

상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)  ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>   1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우   2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우   3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우   4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우   5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우   6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우   7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적   건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우      가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그              계획에 따르는 경우      나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우      다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우   8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

 

상가임대차계약에서 가장 중요한 것은 민법의 특별법인 상가임대차보호법이 적용되는지 여부입니다. 상가임대차보호법 제2조 제1항 단서는 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여 상가임대차법이 적용되지 않는다고 규정하고 있는데요.

 

* 환산보증금은 임대차계약상 보증금과 월세에 100을 곱한 값을 합친 금액입니다. EX) 보증금 1억원, 월세가 300만원인 경우 환산보증금은 보증금 1억원과 월세 300 × 100 (3억원) 더하여 총 4억원으로 계산하시면 됩니다.

 

 위와 같이 계산한 환산보증금이 서울의 경우 9억원, 경기도(파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 경기 광주 제외) 및 부산은 6억 9천만원, 나머지 광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 5억 4천만원 이하여야 상가임대차법의 적용대상이 됩니다. (2024년 기준)
 
환산보증금을 초과하여 상임법이 적용되지 않는 경우에도 대항력, 임차인의 계약갱신청구권, 권리금 회수기회 보호 등의 조항들은 적용되나, 묵시적 갱신, 월세 인상 상한제(5%) 등은 적용되지 않는다는 차이가 있기에 이러한 부분들을 잘 적용하여야 합니다.
 

 

- 계약 갱신 및 증액 거절 사유 확인하기

 

재개발, 재건축이 예정되어 있다 하더라도 법령에 따른 요건이 충족되어야 계약 갱신 거절이 가능하고 상가임대차법이 적용되지 않는다 하더라도 임대인 마음대로 임대료를 인상할 수 있는 것은 아닙니다.
 

결국 재개발, 재건축의 진행 차도, 임대인의 증액 범위 등 실제 사실 관계가 어떤지에 따라 적법성 여부가 달라질 수 있기에 각자 처한 상황에 비춘 사실관계를 통하여 구체적 검토가 필요합니다.

 

 

- 번화의 실제 사례 확인하기

 

<실제 수행 사건을 각색한 사례입니다> 서울 성북구 소재 상가 부동산의 임차인 A씨는 상가 건물의 지하 부분을 임차하여 업장을 운영하고 있었습니다. 환산보증금이 9억원을 넘었기 때문에 상가임대차보호법은 일부만 적용되는 사안이었습니다. 계약 만료일이 다가오자, 임대인은 해당 건물이 재개발사업의 대상지에 포함되어 있다며 퇴거를 요구하고, 계약을 갱신한다면 월세를 5% 이상 올려달라는 인상안을 제시하였습니다. 임차인도 해당 부동산 구역에 재개발 논의가 있다는 것은 뉴스로 봐서 알았지만 최초 계약시 임대인에게 고지 받은 사실도 전혀 없었습니다. 결국 임차인 A씨는 주변 시세에 비하여 터무니없이 비싼 임대료를 내고 계약을 갱신하거나 업장을 위해 투자한 인테리어 자금을 모조리 날린채 임대차목적물을 반환할 위기에 봉착하게 된 것입니다.

 

재개발 등을 이유로 임차인의 계약갱신청구를 거절하기 위해서는 재개발사업의 관리처분계획이 인가되어 고시까지 이루어져야 합니다 (대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다53635 판결).

 

결국 관리처분계획인가가 고시되기 전까지 임차인은 사용수익권을 계속 보유하므로, 그 때까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있다고 보는 것이 실무상 관례이며, 여러 하급심 판결에서도 사업시행인가의 고시만으로는 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 '철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우'에 해당하지 않는다고 판단한 바 있습니다(서울서부지방법원 2019. 6. 21. 선고 2018나31860 판결 등).

 

따라서 임대차계약을 체결한 건물이 재개발사업의 대상지에 포함되는지, 관리처분계획인가의 고시까지 이루어졌는지를 먼저 살펴본 후 이에 해당하지 않으면 임대인은 계약갱신청구를 승낙할 의무가 있습니다. 또한, 위와 같은 논리에 따라서 관리처분계획인가의 고시가 없다면 임대인은 임차인의 권리금 회수기회도 보호해주어야 합니다.

 

마지막으로, 임대인이 환산보증금 초과를 이유로 5%가 넘는 월세의 인상을 요구한다 하더라도, 임대인이 자유롭게 보증금이나 차임의 증가를 요구할 수 있는 것은 아니고, 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 증가를 청구해야 합니다(상가임대차보호법 제10조의2). 따라서 임대인의 요구가 부당하다고 생각하시면 요구안을 거절하시면 되고, 그럴 경우 갱신된 계약은 기존과 동일한 조건으로 유지가 되는 것이며 이에 대하여 임대인이 불만이 있을 경우 차임증액소송 등을 통해 법원에서 결정받아야 합니다.

 

위 사안의 임차인 A 역시도 이러한 부분들을 잘 검토하여 임대인에게 법률 자문 의견서를 발송하였고, 임대인과의 원만한 합의가 이루어져 임차인 A는 합리적으로 업장 운영을 재개하였습니다.

 

 

 

법률사무소 번화에서는 근린생활시설의 상가부터 크게는 지산 및 물류센터, 대규모 오피스빌딩까지 다수의 임대차분쟁을 처리하며  다양한 상가임대차 관련 분쟁을 처리하고 대응한 경험을 보유하고 있습니다.

 

 

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