🏢상가임대차, 차임 연체 이외에 계약 해지하는 방법

  
안녕하세요. 법률사무소 번화의

박세선 변호사입니다.

오늘은 부동산임대차계약과 관련한 분쟁 중 특히 상가임대차계약상 임대인의 입장에서 3기 이상의 차임 연체 외의 사유로 계약을 해지하고 싶다면 어떻게 대처해야 하는지 실제 수행한 사례를 토대로 설명을 드리려고 합니다.

 

임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 것은 아니지만,
여러 가지 사유로 임차인과 계약 해지를 하고 싶은데 어떻게 해야할까요?

 

 

- 상가임대차보호법적용 여부 확인하기

 

상가임대차보호법 제2조(적용범위)  ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.> ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29., 2022. 1. 4.>

 
상가임대차계약에서 가장 중요한 것은 민법의 특별법인 상가임대차보호법이 적용되는지 여부입니다. 상가임대차보호법 제2조 제1항 단서는 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여 상가임대차법이 적용되지 않는다고 규정하고 있는데요.

 

* 환산보증금은 임대차계약상 보증금과 월세에 100을 곱한 값을 합친 금액입니다. EX) 보증금 1억원, 월세가 300만원인 경우 환산보증금은 보증금 1억원과 월세 300 × 100 (3억원) 더하여 총 4억원으로 계산하시면 됩니다.

 
위와 같이 계산한 환산보증금이 서울의 경우 9억원, 경기도(파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 경기 광주 제외) 및 부산은 6억 9천만원, 나머지 광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 5억 4천만원 이하여야 상가임대차법의 적용대상이 됩니다. (2024년 기준)
 
환산보증금을 초과하여 상임법이 적용되지 않는 경우에도 대항력, 임차인의 계약갱신청구권, 권리금 회수기회 보호 등의 조항들은 적용되나, 묵시적 갱신, 월세 인상 상한제(5%) 등은 적용되지 않는다는 차이가 있기에 이러한 부분들을 잘 적용하여야 합니다.
 
 

 

- 계약 해지 가능 사유 확인하기

 

결국 차임 연체 이외에 계약 해지를 하기 위해서는
1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
2. 임대인의 동의 없이 전대한 경우
3. 건물의 일부를 파손한 경우
4. 그 밖의 중대한 사유
 
등의 경우가 발생해야 하고, 실제 사실 관계가 어떤지에 따라 해당 여부가 달라질 수 있기에 각자 처한 상황에 비춘 사실관계를 통하여 구체적 검토가 필요합니다.
 

 

- 번화의 실제 사례 확인하기

 

<실제 수행 사건을 각색한 사례입니다> 서울 소재 부동산의 건물주인 A씨는   건물의 특정 층을 스터디 카페로 이용한다는 임차인과 임대차 계약을 체결하였습니다. 환산보증금이 9억원을 넘었기 때문에 상가임대차보호법은 일부만 적용되는 사안이었습니다. 임차인은 입주 과정에서 무단으로 건물의 벽을 훼손하고 충격을 주는 등 구조 자체에 대한 무단 구조 변경을 시도하였습니다. 이후에도 임차인은 관리비를 제대로 지급하지 않는 등 지속적인 문제가 발생하기 시작하였습니다. 하지만 3기 이상의 차임을 연체하지는 않았기에 임대차 계약 해지가 어렵게 느껴졌습니다.

 

무단으로 진행한 구조 변경이나 공사로 인해 건물에 피해가 생겼다면 이는 당연히 임차인의 의무위반으로서 임대차계약 해지사유에 해당합니다. 다만, 교체 가능한 단순 소모품을 파손한 경우나 단기간 내 복구 가능한 훼손을 저지른 정도라면, 계약해지 사유가 불충분하기 때문에 사안을 구체적으로 살펴보아야 합니다.
 
위 사안의 경우 사실 관계를 면밀히 살펴보니 관할 관청에서 시정명령이 내려왔고, 임차인의 무단구조변경으로 인하여 다른 층의 공사가 중단되고 설계가 변경되는 등 임대인의 손해까지 발생하였다는 것을 찾아냈습니다. 

 

이러한 경우 내용증명으로 임대차계약상 위반사유의 발생을 통보하고, 이를 협상을 위한 카드로 활용하여 소송 진행 전 임대차계약을 빠르게 종료하는 것에 포인트를 잡고 업무를 진행하는 경우가 많았기에
위 사건도 이러한 절차로 진행되었으며 임대차계약 조기해지를 유도하여 합의를 이끌어 내었습니다.

  

  

모든 법적 분쟁이 마찬가지이지만, 변호사 명의의 내용증명 등을 이용하여 합의로 원만하게 해결된다면 법적절차로 가는 것 보다 훨씬 빠르고 경제적으로 일을 해결할 수 있습니다.

 

만약 합의가 이루어지지 않았다 하더라도 내용증명을 통해 임대차계약 해지의사를 통보하고, 임대차계약 해지를 원인으로 한 임대차목적물반환청구(명도소송) 및 손해배상청구를 병합하여 진행하여야 합니다. 

 

또한, 임차인이 제3자에게 목적물을 무단으로 점유이전하였다면, 명도소송에서 승소하더라도 이를 집행하지 못하여 임대차목적물을 반환받지 못하는 결과가 발생할 수 있으므로, 점유이전금지가처분 신청을 선행하여 임차인이 제3자에게 목적물의 점유 이전 위험을 사전에 방지하도록 조치를 취할 필요가 있습니다.

 

 

법률사무소 번화에서는  근린생활시설의 상가부터 크게는 지산 및 물류센터, 대규모 오피스빌딩까지 다수의 임대차분쟁을 처리하며  다양한 상가임대차 관련 분쟁을 처리하고 대응한 경험을 보유하고 있습니다.

 

 

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